Thị trường bất động sản, Dấn bước nhưng không thể nhìn lại

Trao đổi với phóng viên Toàn cảnh Thị trường bất động sản 2015, TS. Trần Ngọc Quang, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, có nhiều cơ sở cho thấy, dòng vốn tiếp tục đổ mạnh vào thị trường bất động sản và thị trường vẫn tiếp tục đà phục hồi trên những nền tảng đã đạt được trong những năm qua. Quang Hưng thực hiện.

Tổng thư ký Hiệp Hội Bất Động Sản Việt Nam

Ông : Nguyễn Ngọc Quang Tổng thư ký Hiệp Hội Bất Động Sản Việt Nam

Số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới đang tăng mạnh trở lại sau khoảng thời gian hàng loajt chủ đầu tư và doanh nghiệp liên quan phải đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động. Theo ông, những doanh nghiệp này cần rút kinh nghiệm gì sau những thăng trầm của thị trường những năm gần đây?

Theo thống kê 10 tháng của năm 2016, số lượng các doanh nghiệp bất động sản đã tăng 86,8%  so với cùng kỳ năm 2015. Đây cũng là dấu hiệu tích cực thể hiện sự hấp dẫn của thị trường bất động sản với chứng tỏ môt trường kinh doanh đã dược cải thiện mạnh mẽ, hiệu quả từ các chính sách có tính thực tiễn cao của Chính phủ đã phát huy trên thị trường này.

Tuy nhiên, đây mới chỉ là góc nhìn về số lượng. Về chất, không ít doanh nghiệp bất động sản vẫn tồn tại nhiều điểm yếu. Chất lượng các nguồn lực kém, cả về nguồn lực tài chính, lẫn nguồn lực con người.

Để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển một cách bền vững, với đội ngũ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp và vững mạnh, thì các doanh nghiệp càn phải thực sự quan tâm đến những bài học kinh nghiệm của giai đoạn vừa qua. Đó là, muốn đầu tư vào bất động sản, doanh nghiệp cần phải chuẩn bị cho mình nguồn lực tài chính thực sự vững mạnh, không đầu tư dàn trải, theo phong trào.

 Các doanh nghiệp cần chuẩn bị đội ngũ nhân lực thực sự chuyên nghiệp. Để đạt được điều này, không nên kì vọng ở khâu tuyển dụng mà phải đặc biệt quan tâm đến hoạt động đào tạo thường xuyên, đào tạo có hệ thống, nhằm tự mình xây dựng và phát triển nguồn nhân lực của doanh nghiệp mình.

Đồng thời, quan tâm đến các tín hiệu của thị trường, có phương pháp tiếp cận thị trường hiệu quả và khoa học; nắm vững thông tin thị trường, nắm vững các quy định của pháp luật hiện hành, xu hướng phát triển của hệ thống luật pháp khi xây dựng các kế hoạch đầu tư. Biết kết hợp nguồn lực của doanh nghiệp với nguồn lực của cộng đồng thông qua sự hợp tác với các doanh nghiệp bạn, với các đối tác và các hội nghề nghiệp. Quan tâm xác định và phát triển vị trí của mình trong chuỗi giá trị của ngành nghề, không làm bất động sản theo cách “làm tất, ăn cả”. Việc sử dụng sức mạnh của cộng đồng thông qua hiệp hội nghề nghiệp là vô cùng quan trọng và hiệu quả mà các doanh nghiệp thường chưa phát huy tốt.

Một điểm nữa là phải xây dựng chiến lược phát triển dài hạn và bền vững, không làm theo kiểu thời vụ, ngắn hạn; cần quan tâm đến lợi ích chung, sự bền vững chung của thị trường, trong đó có lợi ích và sự phát triển bền vững của doanh nghiệp.

Thị trường bất động sản

Một xu hướng nổi bật trong năm 2016 là các dự án bất động sản khỏi công mới đang giâ tăng đột biến. Ông có cảnh báo gì đến các chủ đầu tư về khả năng hấp thụ của thị trường hiện tại?

Nguồn cung thị trường bất động sản Việt Nam gia tăng nhanh chóng trong 10 tháng đầu nă 2016, lượng giao dịch cũng như giảm tồn kho ghi nhận những con số tích cực. Tính đến hết tháng 10, thị trường Hà Nội có 8.950 giao dich căn hộ thành công, tăng 70% so với số giao dich của cùng kỳ năm trước và TP.HCM có khoảng 6.700 giao dịch thành công, tăng gần 2 lần số giao dịch thành công của cùng kỳ năm trước. Giao dịch nhà phố, đất nền cũng tăng trưởng khá, giao dịch thành công xuất hiện nhiều ở những khu vực đô thị đang phát triển.

 Đây là các tín hiệu cho thấy sự hồi phục mạnh mẽ của thị trường bất động sản trong bối cảng mới, tuy nhiên cần thận trọng với một số yếu tố sau:

 Thứ nhất, tăng trưởng tín dụng có dấu hiệu nóng lên trong năm 2016, theo dự báo có thể lên tới 19%, vượt xa tốc độ tăng trưởng GDP danh nghĩa, các kênh tài chính, tín dụng cho bất động sản vẫn hạn chế ở nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động trực tiếp từ dân cư là chủ yếu. Điều này thể hiện sự lệ thuộc đơn tuyển có thể dẫn tới nguy cơ bùng nổ lạm phát và bong bóng tài sản trong giai đoạn sau.

Bên cạnh đó,các mô hình dự án nhà ở xã hội nên khuyến khích, chẳng hạn như đô thị Đặng Xá của Vigracera, thì dường như chưa đủ cơ chế hiệu quả để phát huy rộng hay khuyến khích các doanh nghiệp phát triển mạnh.

Thứ ba, sự tăng trưởng mạnh của thị trường bất động sản ở hai thành phố lớn của cả nước là Hà Nội và TP.HCM với nhiều dự án mới, trong khi vẫn còn tồn tại một lượng không nhỏ hàng hóa tồn kho ở nhiều dự án từ giai đoạn trước mà trong năm 2015 vẫn chưa có cách giải quyết rốt ráo. Đó chính là dư địa tiềm ẩn các yếu tố tạo nên sự dư thừa hàng hóa, mất cân đối hàng hóa bất động sản vào bất kỳ giai đoạn nào trong tương lai.

Với sự tham gia của Việt Nam vào Cộng đồng Kinh tế ASEAN và Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) vừa hoàn tất đàm phán, theo ông, các chủ đầu tư nên tập trung vào phân khúc thị trường nào?

   Trong báo cáo của Hiệp hội tổng hợp thị trường bất động sản tháng 10/2016, chúng tôi có đề cập cơ hội và thách thức cho thị trường bất động sản Việt Nam. Có thể nhận thấy, thị trường bất động sản sẽ không chịu tác động trực tiếp từ việc Việt Nam gia nhập các thiết chế kinh tế mới đây, nhưng có một số phân khúc trên thị trường sẽ hưởng lợi như đất công nghiệp, kho bãi và nhà máy thu hút đầu tư nước ngoài.

Hiệp định hợp tác châu á thái bình dương Tpp

Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương ( TPP)

Các nước trong TPP sẽ thông thương hành hóa, dịch vụ với nhau bằng những mức thuế cực thấp. Vì vậy, các công ty nước ngoài khong chỉ tại các nước trong TPP, mà còn từ các nền kinh tế không tham gia hiệp định như Trung Quốc, Hồng Kông và Đài Loan. Doanh nghiệp từ các nền kinh tế này có khả năng sẽ nhằm đến các khu vực đất công nghiệp tại các địa phương của Việt Nam, nơi mà một số nhà máy dệt hiện hữu đang tỏa lạc. Tương tự như trên, các nhà sản xuất từ các nước ngoài hiệp định TPP như Trung Quốc, Thái Lan, Campuchia, Indonesia, Ấn Độ… sang Việt Nam để hưởng thuế cực thấp.

Bên cạnh đó, phân khúc mặt bằng bán lẻ cũng sẽ trở nên nhộn nhịp hơn nhờ vào việc đẩy mạnh xuất khẩu và gia tăng sự hiện diện của các nhà đầu tư nước ngoài tại thị trường tiêu dùng của các quốc gia tham gia trong Hiệp định, trong đó có Việt Nam. Ngoài ra, các chuyên gia cũng nhận định, dòng vốn đầu tư nhờ TPP sẽ liên tục đổ vào các ngành sản xuất và chế biến. Qua đó, nhu cầu đối với các loại hình bất động sản khác ngoài phân khúc bất động sản khu công nghiệp cũng sẽ tăng lên.

Tăng giao dịch thương mại dãn theo việc tăng nhu cầu cho dịch vụ hậu cần. Điều này dẫn đến nhu cầu lớn hơn cho cơ sở hạ tầng, bao gồm đường bộ, đường sắt, cảng biển và cảng hàng không để tạo thuận lợi cho ngành hậu cần.

TPP và các hiệp định thương mại tự do khác cũng làm xuất hiện một sự chuyển dịch lực lượng lao động chất lượng cao vào Việt Nam, giúp gia tăng nhu cầu về văn phòng tiêu chuẩn quốc tế, cũng như diễn ra đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và mặt bằng bán lẻ.

Tất nhiên, các nhà phát triển bất động sản từng phân khúc có tận dụng được cơ hội này hay không lại là một chuyện khác.

Với những diễn biến thị trường 2015, theo ông, năm 2016, nguồn vốn đầu tư có tiếp tục đổ mạnh vào bất động sản?

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), 11 tháng đầu năm 2016, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 về thu hút vốn đầu tư FDI vốn tổng số vốn đổ vào lĩnh vực này khoảng 3,33 tỷ USD, chiếm 11,5% trong tổng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

Tại TP.HCM, ngành bất động sản có 9 dự án đầu tư nước ngoài với số vốn đàu tư 2,429 tỷ USD, chiếm 58,9% tổng vốn FDI vào bất động sản trên cả nước. Một số dự án tiêu biểu thu hút lượng vốn lớn là Dự án Thành phố Đế vương (Empire City) có vốn đầu tư 1,2 tỷ USD,quỹ đầu tư Nhật Bản đàu tư 200 triệu USD vào Bất động sản An Gia…

Ngày 1/11 vừa qua tại TP.HCM, Qũy đầu tư Genesis Global Capital (Singapore) và Công ty Bất động sản Phúc Khang đã ký kết hợp tác phát triển các căn hộ dich vụ xanh để cho thuê, bán cho thương gia, chuyên gia, nhà đầu tư là người nước ngoài, Việt kiều. Cụ thể, Genesis Global Capital đặt hành Phúc Khang mỗi năm xây dựng số lương căn hộ tương đương 50 triệu USD và cam kết mua 30% sản phảm tại chuỗi căn hộ do công ty này đầu tư phát triển tại Việt Nam. Dự kiến, trong 6 năm tới, quỹ này sẽ đầu tư vào Phúc Khang khoảng 300 triệu USD. Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (,Bộ Xây dựng) cho biết từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, đây là một trong những chủ đầu tư trong nước đầu tiên ký được hợp đồng “xuất khẩu” bất động sản lớn.

Thị trường bất động sản Việt Nam cũng đang nhận được sự quan tâm từ các nhà đầu tư khu vực. Hội nghị báo cáo tình hình thị trường bất động sản khu vực vừa diện ra tại Singapore, đã ghi nhận những chia sẻ từ các nhà lãnh đạo hàng đầu trong lĩnh vực này tại Việt Nam, Singapore, Myanma, Ma-laysia và Indonesia. Các chuyên gia cho rằng, bất động sản Việt Nam đang cung cấp những cơ hội hấp dẫn nhất khu vực, trong khi các thị trường khác đang chịu những bất ổn nhất định. Cụ thể, Indonesia và Malaysia đang chứng kiến cảnh đồng tiền mất giá nhanh, Thái Lan tiếp tục vất vả với các vấn đề nội bộ, Myanmar đối mặt với tình trạng nguồn cung tăng mạnh, Singapore đang bị tác động bởi các biện pháp quản lý thị trường hơi quá tay.

    Trong khi đó, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua một thời gian dài khắc phục khó khăn và dường như đã sẵn sàng để dẫn đầu thị trường khu vực trong vòng 2-3 năm tới. Các chuyên gia cho biết, Việt Nam được bình chọn nhiều nhất, với kỳ vọng thị trường bất động sản Việt Nam sẽ đạt kết quả vượt qua Thái Lan, Indonesia và Philippines.

Giới đầu tư trong nước cũng đang đặt nhiều kỳ vọng vào sự bứt phá của thị trường sau khi Việt Nam hoàn tất việc đàm phán TTP. Việt Nam sẽ phải cắt giảm hoặc hủy bỏ hoàn toàn những quy định hạn chế kinh doanh đối với 11 đối tác còn lại, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, công dân các nước trong kinh doanh, mua bán. Hiện giá bất động sản tại Việt Nam vẫn thấp hơn so với giá tại các quốc gia phát triển trong khu vực căn cứ theo giá cả GDP lẫn mặt bằng thu nhập.

Năm 2016, thị trường bất động sản đã khởi sắc sôi động, người có nhu cầu nhà ở đã đặt niềm tin vào thị trường và nhà đầu tư cũng quay trở lại. Bất động sản đã chứng tỏ sức hút so với các lĩnh vực đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ hay gửi tiết kiệm… Với sự điều hành thị trường một cách cẩn trọng, có kinh nghiệm như hiện nay của Chính phủ tạo ra cơ sở để kỳ vọng 2017, dòng vốn vẫn tiếp tục đổ mạnh vào thị trường bất động sản Việt Nam và thị trường năm tới sẽ tiếp tục phát triển theo hướng bền vững.

Thị trường bất động sản, Dấn bước nhưng không thể nhìn lại
5 (100%) 163 votes

Xem thêm: , , ,

CÁC BÀI VIẾT KHÁC

BÌNH LUẬN

TOP