Phát triển bất động sản phải gắn liền với chiến lược quốc gia

Trong gia đoạn 2011 – 2013,do nhiều yếu tố khách quan và chủ quan, thị trường bất động sản đã đóng băng và ảnh hưởng rất lớn đến nên kinh tế, đến ổn định kinh tế vĩ mô.Do đó, theo yêu cầu của Trung ương, Quốc Hội, Chính Phủ, Thủ tướng Chính Phủ đã chỉ đạo Bộ Xây dựng với vai trò Bộ quản lý chuyên ngành phải thực hiện các giải pháp đồng bộ để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, qua đó đống góp phần quan trọng ổn định và phục hồi tăng trưởng kinh tế.

Trịnh Đình Dũng Bộ Trưởng Bộ Xây Dựng

TRỊNH ĐÌNH DŨNG
Bộ Trưởng Bộ Xây Dựng

Đến nay sau 6 năm kiên trì thực hiện nhiều giải pháp khắc phục lệch pha cung – cầu, bổ sung hoàn thiện nền tảng pháp lý cho thị trường bằng các sắc luật như Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản sửa đổi các văn bản dưới luật với nhiều điểm mới mạng tính đột phá, có có thể khẳng định, các chính sách, các giải pháp của Chính phủ tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã đúng  và trúng, trong đó đặc biệt là qua điểm rất khoa học, thực tiễn và có tính nhân văn là tháo gỡ khó khăn cho thị trường phải gắn với thực hiện chiến lược nhà ở quốc gia. đây là nguyên tắc quan trọng nhất để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, bởi Chiến lược nhà ở đề ra  các mục tiêu  để mọi người dân điều có cơ hội được cải thiện nhà ở, kể cả người nghèo, người có thu nhập thấp.

Theo tính toán của Bộ Xây dựng, ngay tại khu vưc đô thị, có 80% người dân cần sự hỗ trợ về nhà ở. Nhưng sản phẩm bất động sản có một giai đoạn, chỗ thừa cứ thừa mà chỗ thiếu vẫn thiếu. Thiếu sản phẩn quy mô vừa và nhỏ, vừa túi tiền với đại đa số người dân có thu nhập thấp, thiếu cả sản phẩm cần có sự hỗ trợ của Nhà nước để dành cho đối tượng người nghèo, vốn không đủ khả năng thanh toán theo cơ chế thị thị trường… có điều kiện cả thiện chỗ ở.

Từ nguyên tắc bất động sản sản xuất ra phải phục vụ nhiều đối tượng, đến với đa số người tiêu dùng, sẽ dẫn đến yêu cầu phải đa dạng hóa các sản phẩm. Qua đó, chính sách sẽ hướng các chủ đầu tư bất động sản phải tái cơ cấu đầu tư, cơ cấu sản phẩm, không chỉ tập trung ở phân khúc cao cấp, mà chuyển dần sang phân khúc trung bình, giá rẻ vốn đang có nhu cầu rất lớn.

Khi cơ chế đã rõ ràng , các chủ đầu tư sẽ phải tính toán tùy thuộc vào khả năng của mình. Chủ đầu tư nào có tài chính mạnh, chuyên nghiệp cao thì là dự án cao cấp. Nhưng đơn vị năng lực tài chính yếu hơn thì làm dự án bình dân. Nhà nước không boe tiền ra để cứu bất cư dự nhóm đối tượng nào, nào mà hỗ trợ thị trường bằng chính sách, Chẳng hạn, đối với khúc Nhà Ở Xã Hội, nhà nước không thu tiền sử dụng, hỗ trợ vốn vay lãi suât thấp… , đất giam giá nhà, đó là chính là hình thức  thức đầu tư dài hạn của Nhà nước. Thay vì chỉ đầu tư trường học, đường xá, thì đầu cho cả nhà ở, Mà đầu tư cho nhà ở cũng chính là đầu đểvừa tạo ra tăng trưởng, đồng thời góp phần phát triển xã hội.

Khu nhà ở xã hội tứ hiệp

Khu Nhà ở Xã Hội Tứ Hiệp Hồng Hà Eco City – Huyện Thanh Trì

Tính đến đầu tháng 3/2016, tín dụng bất động sản đã tăng trưởng 14%, cao hơn mức tăng trưởng chung của tổng tín dụng là khoảng 12%. Đây là mức tăng trưởng cao nhất trong 5 năm trở lại đây. Theo ước tính của Bộ Xây dựng, tín dụng bất động sản năm 2016 có thể đạt 540.000 tỷ đồng với mức tăng trưởng 15%.

    Cùng với nguồn vốn đầu từ các ngân hàng thương mại, nguồn vốn từ bên ngoài cũng được huy động tối đa, trong đó lớn nhất là vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và kiều hối. Theo dự báo, lượng kiều hối trong năm 2016 có thể đạt khoảng 12 tỷ USD và tăng trưởng khoảng 10%/năm, trong đó một tỷ lệ khá lớn (ước khoảng 30%) được đầu tư vào thị trường bất động sản.

    Với những khuôn khổ pháp lý mới được ban hành và khởi sắc của luồng vốn chảy vào thị trường bất động sản, tình hình hoạt động của thị trường đã có nhiều thay đổi tích cực. Lượng hàng tồn kho giảm mạnh, thanh khoản tăng cao. Các phân khúc bất động sản chính đều ghi nhận những tín hiệu cải thiện tích cực.

    Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, lượng hàng tồn kho bất động sản tính đến ngày 20/9/2015 khoảng 59.395 tỷ đồng, giảm mạnh so với mức 74.000 tỷ đồng tại thời điểm cuối năm 2015. Số lượng giao dịch thành công tại 2 thị trường quan trọng là Hà Nội và TP.HCM cũng tăng mạnh so với cùng kỳ. Cụ thể, trong tháng 9/2015, lượng giao dịch thành công tăng gấp 1,6 lần so với cùng kỳ năm 2015. Giá tại các phân khúc chính cũng đã ngừng sụt giảm và có dấu hiệu tăng trở lại, biểu hiện rõ nét ở các dự án có vị trí thuận lợi, cơ sở hạ tầng tốt.

Luật kinh doanh bất động sản

Luật đã làm thị trường bất động sản khởi sắc

Với tổng hòa các giải pháp được thực hiện, đến nay thị trường bất động sản đã từng bước cải thiện, phục hồi tích cực, góp phần quan trọng vào việc tăng trưởng kinh tế, giải quyết các vấn đề an sinh xã hội. Tính trong tháng 10 đầu năm 2015, thị trường Hà Nội có 16.200 giao dịch thành công. TP.HCM có khoảng 15.450 giao dịch thành công, tăng gần 2 lần so với cùng kỳ năm trước. Đáng lưu ý là bên cạnh các sản phẩm bình dân, đã xuất hiện nhiều dao dịch thành công ở phân khúc trung và cao cấp, tạo nên màu sắc tươi sáng hơn cho thị trường bất động sản. Tồn kho bất động sản giảm 56,2% so với quý I/2014. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ 3 về thu hút vốn đầu tư FDI với tổng số vốn đổ vào lĩnh vực này khoảng 2,13 tỷ USD, chiếm 11,1% trong tổng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

    Thị trường bất động sản ấm lên thời gian qua đã góp phần hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Nhiều lĩnh vực phụ trợ như sắt, thép, xi măng, hàng nội thất…  theo đó cũng tiêu thụ tốt hơn. Các ngân hàng cũng giải quyết được một lượng số nợ xấu lớn qua việc giảm tồn kho bất động sản. Tuy nhiên, điều quan trọng nhất là từng bước khắc phục lệnh pha cung – cầu, hướng thị trường đi theo quan điểm mọi người dân đều phải có chỗ ở. Theo đó, nền tảng thi trường hiện đã đa dạng hơn nhiều so với giai đoạn trước. Mỗi phân khúc từ cao cấp, trung cấp đến bình dân và nhà ở xã hội đều có rất nhiều nhà đầu tư tham gia, mang lại sự lựa chọn đa dạng cho người mua. Đối với phân khúc nhà ở xã hội khu vực đô thị, cả nước đã hoàn thành 135 dự án, hiện đang triển khai 171 dự án. Bên cạnh đó, cả nước còn có 62 dự án nhà ở thương mại đã đăng ký chuyển đổi sang nhà ở xã hội, 88 dự án nhà ở thương mại đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ (giảm diện tích) cho phù hợp với nhu cầu của thị trường. Nhiều chương trình, dự án phát triển nhà ở xã hội quy mô lớn đã được triển khai tại TP.HCM, Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai…

    Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản đang ấm lên như hiện nay, yếu tố đầu cơ cần phải được tính đến và có kịch bản ứng phó. Hiện tại, ở một số dự án, giá mua nhà của người sử dụng đã cao hơn nhiều so với giá mà chủ đầu tư bán ra lần đầu. Vấn đề thứ hai, một số dự án có vị trí tốt, hạ tầng dịch vụ đầy đủ, tiến độ thi công nhanh, chủ đầu tư cũng chủ động tăng giá.

    Những vấn đề trên dẫn đến một số ý kiến lo ngại là tình trạng bong bóng bất động sản có thể diễn ra trong thời gian tới. Các cơ quan chuyên môn của Bộ Xây dựng đã nghiên cứu về vấn đề này. Đồng thời, theo kinh nghiệm của những nước đã trải qua thời kỳ bong bóng bất động sản, thì tình trạng bong bóng chỉ xảy ra khi hội tụ đầy đủ các yếu tố sau:

    Thứ nhất, nền kinh tế phát triển không ổn định, đặc biệt là phát triển nóng, dẫn đến một lượng vốn rất lớn đổ vào thị trường nhà đất, đẩy giá tăng chóng mặt.

    Thứ hai, các thị trường khác hoạt động không ổn định và thiếu hấp dẫn, từ đó các nhà đầu tư cả cá nhân và tổ chức dồn vào thị trường bất động sản.

    Thứ ba, nguồn cung bất động sản thiếu hoặc lệch pha cung – cầu.

    Thứ tư, chính sách tài chính tín dụng bất động sản lỏng lẻo, chứng khoán hóa bất động sản, hạ chuẩn tín dụng bất động sản nột cách dễ dàng.

    Thứ năm, thiếu sự kiểm soát và can thiệp kịp thời của Nhà nước trong quá trình quản lý hoạt động đầu tư, đặc biệt quản lý phát triển đô thị, quản lý thị trường bất động sản.

    Các yếu tố trên đối chiếu với tình hình thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, có thể nhận định rằng, khó có thể xảy ra tình trạng bong bóng bất đông sản. Tốc độ tăng trưởng kinh tế của chúng ta đang phục hồi khá bền vững, các cân đối lớn trong nền kinh tế giữ được mức độ ổn định, lạm phát được kiểm soát tốt,thấp hơn nhiều so với mục tiêu đề ra, nguồn cung cấp bất động sản trên các phân khúc đều rất đa dạng, các sản phẩm giá rẻ, bình dân xuất hiện ngày càng nhiều… Do đó, bong bóng bất động sản khó xảy ra trên bình diện toàn thị trường.

    Tuy nhiên, diễn biến của thị trường bất động sản là rất phức tạp, khó lường, liên quan mật thiết và tác động trực tiếp đến nhiều nghành kinh tế khác, nên không thể chủ quan mà cần chủ động dự báo trước các kịch bản có khả năng xảy ra và giải pháp để đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững. Điều này sẽ tạo thêm cơ sở để các thị trường liên quan, như thị trường tài chính tín dụng, thị trường vật liệu xây dựng và các thị trường hàng hóa… phát triển ổn định. Trên cơ sở đó, Bộ Xây dựng đã và đang thực hiện một loạt các giải pháp.

    Trước hết, tiếp tục hoàn thiện chính sách pháp luật liên quan đầu tư, xây dựng, phát triển đô thị, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Trong năm 2014 và 2015, 2016 Quốc hội, Chính phủ và Bộ Xây dựng đã ban hành nhiều lật, Nghị định, Thông tư quan trọng liên quan đến lĩnh vực này. Tuy nhiên, vẫn phải tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý đồng bộ để quản lý, kiểm soát phát triển thị trường, kịp thời bổ sung những vấn đề còn hạn chế, thiếu sót, bất cập.

    Vấn đề thứ hai, tập chung kiểm soát quá trình phát triển đô thị theo quy hoạch, đặc biệt là theo kế hoạch. Khắc phục tình trạng đầu tư chỉ theo quy hoạch, mà không có kế hoạch tức là không căn cư vào các nguồn lực thực hiện, khả năng thanh toán của nền kinh tế. Đầu tư quá nhiều dự án nhưng đến lúc không đủ tiềm lực hoàn thiện, nên bỏ hoang, dự án kéo dài, dở dang gây tốn kém cho chủ đầu tư, rủi ro cho người mua nhà và lãng phí nguồn lực xã hội.

    Thứ ba, kiên trì thực hiện các giải pháp về kiểm soát phát triển thị trường bất động sản gắn với thực hiện Chiến lược nhà ở quốc gia, đặc biệt là nhà ở xã hội. Trong đó, tiếp tục tái cơ cấu thị trường bất động sản, đa dạng hóa các sản phẩm bất động sản, để sản phẩm bất động sản đến với mọi đối tượng, phù hợp với nhu cầu thực và khả năng thanh toán của thị trường. Tất nhiên, vẫn rất cần có sự hỗ trợ của Nhà nước đối với những bộ phận của người dân nghèo có khó khăn về nhà ở.

    Tuy nhiên, việc thực hiện Chiến lược nhà ở quốc gia, nhất là nhà ở xã hội là việc làm lâu dài. Chúng ta phải mất nhiều thời gian, nhiều nguồn lực, không thể vội vàng, nôn nóng hay cực đoan. Người Việt Nam hiện có thu nhập bình quân khoảng 2.000 USD/người, nên hỗ trợ nhà ở phải là một chiến lược lâu dài, vì những nước thu nhập 50.000 USD, người ta vẫn phải hỗ trợ nhà ở cho một số đối tượng nhà dân.

    Một vấn đề nữa, cần phải kiểm soát thị trường tài chính tín dụng, trong đó phải kiểm soát chặt chẽ nguồn tín dụng đầu tư vào thị trường bất động sản. Tiếp theo là cần tiếp tục tập trung tái cấu trúc các doanh nghiệp bất động sản, nâng cao tính chuyên nghiệp của các chủ đầu tư, khắc phục tình trạng những sản phẩm bất động sản kém chất lượng xuất hiện trên thị trường và những doanh nghiệp bất động sản yếu kém, không có khả năng kinh doanh, dẫn đến thua lỗ, không chỉ khó khăn tài cho chính doanh nghiệp đó, mà còn gây thiệt hại cho khách hàng cũng như thiệt hại cho nền kinh tế.

    Với trách nhiệm là cơ quan của chính phủ quản lý trong lĩnh vực phát triển đô thị, nhà ở và kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục phối hợp cùng các bộ, nghành, địa phương thực hiện quyết liệt các giải pháp trên, để vừa quản lý, kiểm soát thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, vừa hoàn thành các chỉ tiêu, nhiệm vụ chủ yếu của Chiến lược nhà ở quốc gia, tạo điều kiện để mọi người dân trong xã hội đều có cơ hội có được một chỗ an toàn, ổn định.

Phát triển bất động sản phải gắn liền với chiến lược quốc gia
5 (100%) 168 votes

Xem thêm: , , ,

CÁC BÀI VIẾT KHÁC

BÌNH LUẬN

TOP