Những làn gió mới đang thổi vào thị trường Bất động sản

Hàng loạt sắc luật quan trọng như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng sửa đổi được ban hành giống như làn gió mới, giúp phá băng thị trường bất động sản và hứa hẹn giúp thị trường phát triển bền vững hơn trong thời gian tới. Tuy nhiên, vãn còn những điều cần lưu tâm để việc vận hành luật đi đúng hướng.

NHỮNG ĐIỂM MỚI TÍCH CỰC

Một điểm mới đáng chú ý, giúp cho thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh hơn chính là việc Luật Doanh nghiệp 2014 và Luật Đầu tư 2014 đã quy định kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ đào tạo, bồi dưỡng kiến thức thuộc ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Điều kiện này được chuẩn hóa và yêu cầu cao hơn tong luật chuyen ngành là Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Theo đó, các tổ chức, cá nhân muốn thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ đồng, thay vì chỉ cần 6 tỷ đồng như trước. Với chủ đầu tư dự án bất động sản thì phải có vốn tự có không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trẻo lên…

Quy định này sẽ giúp thị trường loại bỏ bớt tình trạng “tay không bắt giặc” của các doanh nghiệp địa ốc, tạo ra sự rủi ro, lũng loạn thị trường như giai đoạn trước.

Tong khi đó, việc Luật Xây dựng 2014 chi tiết hóa các nội dung liên quan đến tất cả các khâu trong quá trình đầu tư xây dựng, thống nhất quản lý nhà nước về trật tự xây dựng thông qua việc cấp giấp phép xây dựng, đặc biệt là để các chủ đầu tư bất động sản nhà ở thương mại được quyền quyết định lựa chọn diện tích các lọai nhà ở khác nhau, sẽ giúp doanh nghiệp chủ động hơn về cơ cấu sản phẩm, linh hoạt hơn trong kế hoạch, chiến lược kinh doanh.

Luật mới thay đổi giúp thị trường Bất Động Sản Phát Triển Tốt Hơn

Những thay đổi về luật giúp thị trường Bất Động Sản Phát triển Mạnh Hơn

Một điểm mới nữa được đấnh giá cao chính là quy định “mở” hơn về quyền sở hữu nhà ở và kinh doanh bất động sản đối với tổ chức, cá nhân người nước ngoài tại Việt Nam quy định tại Luật Nhà ở 2014 và Luật Kin doanh bất động sản 2014. Theo đó, người nước ngoài có quyền mua, thuê mua, nhận tặng cho nhận thừa kế không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư và khoog quá 250 căn nhà riêng lẻ bao gồm biệt thự, nhà ở liền kề; thời hạn sở hữu là 50 năm và được phép tham hạn tiếp. Ngoài ra, nhà đầu tư nước ngoài có quyền tham gia đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của pháp luật để bán, cho thuê, cho thue mua; có quyền tham gia kinh doanh bất động sản khác ngoài nhà ở, như đầutư xây dựng công trình làm văn phòng, trụ sở, cơ sở sản xuất – kinh doanh và dịch vụ; có quyền thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại căn cứ vào hình thức sử dụng đất cụ thể.

Đây là điều rất được thị trường chờ đợi, vì nó sẽ kích hoạt dòng vốn ngoại chảy mạnh hơn vào thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là ở phân khúc bất động sản cao cấp.

Thực tế, ngay khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, nhiều doanh nghiệp đã tiến hành các đợt mở bán dành riêng cho người nước ngoài, Việt kiều nư Novaland, Vigroup, Keppel Land Việt Nam… và đều có được kết quả khả quan.

Ngoài ra, việc Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định các dự án nhà ở hình thành trong tương lai khi mở bán phải có bảo lãnh của gân hàng cũng sẽ giúp giảm bớt rủi ro cho người mua, tạo được niềm tin cho thị trường. Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, giúp nhiều doanh nghiệp thoát khỏi khó khăn, nhiều dự án được “tái sinh” và giúp cho hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) thuận lợi hơn, chư không phải đi đường vòng, tốn thời gian và chinphis của doanh nghiệp như trước đây…

Dù tác động của các chính sách mơi luôn có độ trễ, nhưng ngay từ khi được thông qua, các sắc luật trên đã tạo ra làn gió mới, đem lại niềm tin và giúp phá băng thị trường bất động sản. Dấu hiệu hồi phục của thị trường xuất hiện từ năm 2014 và rõ nét hơn trong năm 2015 với lương giao dịch tăng đáng kể, tồn kho giảm và bất động sản có xu hướng tăng lên.

Cụ thể, trong 9 tháng đàu năm 2015, số lượng doanh nghiệp bất động sản đăng ký thành lập mới tăng gần 80% và số doanh nghiệp giải thể giải giảm 30% so với cùng kf năm 2014. Dòng vốn tín dụng bất động sản tính đến cuối tháng 10/2015 tăng 12,5%. Luoqng giao dịch căn hộ thành công tong 3 quý lên tới 24.000 căn, cao nhất trong nhiều năm trở lại đây.

Nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong 10 tháng đầu năm 2015 đạt 19,29 tỷ USD, tăng 40,8% so với cùng kỳ, trong đó bất động sản đứng thứ 3 trong các lĩnh vực thu hút vốn FDI với 2,13 tỷ USD, chiếm 11,1% tổng vốn FDI 10 tháng.

Hiện nay, khi các sắc luật đã có hiệu lực và các nghị định hướng dẫn cũng lần lượt được ban hành thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng sẽ tiếp tục duy trì sự tích cực và sẽ phát triển bền vững hơn trong thời gian tới.

VẪN CÒN NHIỀU VIỆC PHẢI LÀM

Dù đã tạo ra những làn gió mới, giúp thị trường bất động sản hồi phục, nhưng để thị trường vận hành một cách trôi chảy hơn, phát triển bền vững hơn, còn có một số việc cần làm

Thứ nhất, về vấn đề bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 07/2015/TT-NHNN, nhưng việc triển khai trong thực thế lại vướng ở việc chủ đầu tư phải ký quỹ tương đương giá trị bảo lãnh, hoặc phải có tài sản bảo đảm có giá tị tương đương khoảng 1,3-1,4 lần giá trị bảo lãnh. Điều này là không khả thi, vì nguồn vố tự có của một số chủ đầu tư không đủ lớn, cũng như không có sẵn tiền mặt để thực hiện ký quỹ. Do đó, nhiều chủ đầu tư đã “lách luật” bằng cách đẩy ngày ký hợp đồng góp vốn tong dự án nhà ở lên trước ngày 1/7/2015. Trong thời gian tới, nên xem xét cho phép đa dạng hóa bảo lãnh thông qua các công ty bảo hiểm có uy tín, theo phương thức bảo hiểm rủi ro trong giao kết hợp đồng bán, cho thuê bất động sản hình thành trng tương lai.

Thứ hai, để thực thi các chính sách và quy định vè sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài và Việt kiều, nên bổ sung quy định về sự phối hợp triển khai giữa cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý người Việt Nam ở nước ngoài, Sở Tư pháp và Sở Xây dựng.

Làn gió mới cho thị trường bất động sản

Thứ ba, nên bổ sung quy định liên quan đến việc tái thế chấp các khoản vay bất động sản và phát triển các quỹ đầu tư bất động sản để đảm bảo các nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản.

Thứ tư, để tạo thuận lợi cho hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản, cần rà soát và hoàn thiện cơ sở pháp lý liên quan, không chỉ dừng lại ở quy định về chuyển nhượng dự án như hiện nay. Nên xem xét ban hành một nghị định riêng về hoạt động M&A, tránh hiện tượng các quy định về M&A nằm tản mạn ở cả Luật Cạnh tranh, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp và Luật Chứng khoán.

Ngoài ra, nên khẩn trương xây dựng và hoàn thiện các chỉ số đo lường và đánh giá thị trường bất động sản, từng bước minh bạch hóa thị trường, góp phần huy động và tận dụng các nguồn vốn trong nước và nước ngoài vào phát triển thị trường bất động sản Việt Nam.

Những làn gió mới đang thổi vào thị trường Bất động sản
5 (100%) 36 votes

Xem thêm: , , , , ,

CÁC BÀI VIẾT KHÁC

BÌNH LUẬN

TOP