Khung pháp luật đối với thị trường Bất Động Sản

Một số thay đổi cơ bản

Khung pháp luật đối với thị trường bất động sản: Trước những thay đổi của các quy định pháp luật, thị trường bất động sản phản ứng khá tích cực và nhận được sự quan tâm của các nhà đàu tư nước ngoài.

Ngày 1/7/2015 là một dấu mốc quan trọng đối với thị trường bất động sản Việt Nam khi hai sắc luật với nhiều thay đổi là Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật Nhà ở sửa đổi, chính thức có hiệu lực. Ngày 14/9/2015, Chính phủ ban hành nghị quyết 76/2015/ND-CP hướng dẫn một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực vào ngày 1/11/2015. Ngày 20/10/2015, Chính phủ ban hành Nghị quyết 99/2015ND-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, có hiệu lực áp dụng từ ngày 10/12/2015. Trước những thay đổi của các quy định pháp luật nói trên, thị trường bất động sản phản ánh khá tích cực và nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài. Bài viết này khẳng định lại các thay đổi mới của luật để thúc đẩy thị trường bất động sản và đề cập những điểm còn chưa được giải quyết.

Khung pháp lý bất động sản

Khung pháp luật đối với thị trường bất động sản

NỚI LỎNG ĐIỀU KIỆN CHO CÁ NHÂN, TỔ CHỨC NƯỚC NGOÀI MUA NHÀ

LUẬT Kinh doanh bất động sản mở rộng đối tượng cá nhân nước ngoài và tổ chức nước ngoài được phép mua nhà ở Việt Nam. Cá nhân nước ngoài chỉ cần được nhập cảnh vào Việt Nam là đã đủ điều kiện để sở hữu nhà ở. Đối với tổ chức nước ngoài, Luật cũng cho phép hầu hết các lọi hình tổ chức hoạt động tại Việt Nam được phép sở hữu nhà ở.

Luật Nhà ở đã loại bỏ hạn chế mỗi cá nhân, tổ chức nước ngoài chỉ được sở hữu một căn hộ chung cư như trước đây. Cá nhân, tổ chức nước ngoài giờ đây có thể sở hữu nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư và không hạn chế số lượng nhà được phép sở hữu. Người nước ngoài đã có thể sử dụng nhà ở do mình sở hữu để cho thuê và các mục đích khác không bị phạm luật cấm. Tuy nhiên, Luật Nhà ở vẫn hạn chế tổng số lượng nhà mà người nước ngoài được sở hữu ở giới hạn 30% số lượng căn hộ chung cư trong một tòa nhà và 250 căn nhà trong một phường.

BẢO LÃNH BÁN, CHO THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Một trong những điểm mới đáng chú ý của Luật Kinh doanh bất động sản là yêu cầu chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được một ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Quy định này giúp người mua nhà yên tâm hơn khi thực hiện các giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, đặc biệt là trong bối cảnh có nhiều dự án không hoàn thành tiến độ theo cam kết dẫn đến tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà.

VỐN PHÁP ĐỊNH CỦA DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.

Luật Kinh doanh bất động sản nâng mức vốn pháp định của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản từ 6 tỷ đồng lên 20 tỷ đồng. Nghị định 76 ra đời đã làm rõ được yêu cầu về vốn pháp định không áp dụng đối với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản như môi giới) và cũng đặt r được những chuẩn mực cho “cá nhân, hộ gia đình” mua bán quy mô nhỏ. Nghị định 76 cũng làm rõ việc xác định vốn pháp định căn cứ vào số vốn điều lệ, chứ không yêu cầu thủ tục đăng ký xác nhận về mức vốn pháp định.

MỞ RỘNG QUYỀN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CHO NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

Mặc dù doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FIEs) vẫn bị hạn chế một số quyền kinh doanh bất động sản so với tổ chức, cá nhân Việt Nam, nhưng điểm rất đáng chú ý là Luật Kinh doanh bất động sản lần đầu cho phép FIEs được mua, thuê nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình đó.

Hơn nữa, tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép cho thuê  nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại. Các chuyên gia đánh giá, đây là điểm thay đổi rất tích cực, vì nó đáp ứng được nhu cầu củ thị trường trên thực tiễn.

 CHUYỂN NHƯỢNG TOÀN BỘ HOẶC MỘT PHẦN DỰ ÁN

Luật Kinh doanh bất động sản cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đàu tư khác, so với việc chỉ cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án, đồng thời giới hạn ở những dự án nhà ở, dự án phát triển hạ tầng khu công nghiệp và dự án khu đô thị mới như luật cũ.

Dự án được chuyển nhượng phải đáp ứng một số điều kiện luật định như đã có quy hoạch chi tiết 1/500, đã hoàn thành việc bồi dưỡng giải phóng mặt bằng, nếu là dự án xây dựng kết cấu hạ tầng, thì phải xây dựng xong công trình hạ tầng kỹ thuật theo  tiến độ trong dự án, đất thực hiện dự án không có tranh chấp.

 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN ĐƯỢC LÀM RÕ

Luật Nhà ở cho phép người nước ngoài cho thuê nhà, chứ không chỉ giới hạn ở mục đích để ở như trong quy định thí điểm trước đây. Tuy được đánh giá là một bước tiến quan trọng trong việc bình đẳng quyền lợi của chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam và người nước ngoài, Luật Nhà ở yêu cầu chủ sở hữu phải thông báo về việc cho thuê nhà cho cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện và phải nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Cho đến nay, văn bản hướng dẫn về thủ tục thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện vãn chưa được ban hành. Đồng thời, một thực tế trong thời gian qua là việc đăng ký vf trả thuế của người nước ngoài đối với thu nhập từ tiền thuê nhà còn chư rõ ràn. Vì thế, tuy luật đã cho phép, nhưng thực tế thực hiện còn cần rất nhiều văn bản hướng dẫn của Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính để quy định có thể được thực thi.

 Ngoài ra, một số câu hỏi khác là người nước ngoài được chuyển quyền sở hữu nhà ở cho những đối tượng nào? Sau khi chuyển nhượng thì thời hạn sở hữu nhà ở xác định như thế nào? Những vướng mắc nêu trên chưa được giải quyết ở các sắc luật mới và được hy vọng sẽ được làm rõ ở văn bản hướng dẫn thi hành.

Khung pháp luật đối với thị trường Bất Động Sản
5 (100%) 224 votes

Xem thêm: , , , , ,

CÁC BÀI VIẾT KHÁC

BÌNH LUẬN

TOP