Chờ đón “mùa vàng” M&A” bất động sản

Việc Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ này 1/11/2015 đã giúp hoạt động chuyển nhượng (M&A) dự án bất động sản được trả lại đúng với tên của nó, thay vì phải đi “đường vòng” hư trước đây. Sau khi có hành lang pháp lý, thị tường M&A dự án bất động sản hứa hẹn có những “mùa vàng”.

PHẦN THƯỞNG CHO NGƯỜI TIÊN PHONG

Nghị định 76 quy định, các chủ đầu tư, doanh nghiệp được phép nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án với các điều kiện đi kèm, như đã được phê duyệt; đã có quy hoạch 1/500; hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng; chủ đầu tư chuyển nhượng dự án đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…

Việc Nghị định 76 có hiệu lực sẽ giúp các bên không phải tìm cách lách như trước đây, gây mất thời gian và tốn chi phí cho doanh nghiệp. Nghị định cũng quy định rõ thời gian cơ quan cấp phép dự án phải xem xét, thực hiện các  bước thủ tục để phe duyệt hoặc từ chối (phải nói rõ lý do) việc chuyển nhượng dự án (3o ngày). Các quy định này sẽ giúp đảm bảo tính pháp lý cho các bên tham gia hoạt động M&A dự án bất động sản, giúp thị trường minh bạch hơn, qua đó thúc đẩy thị trường sôi động hơn.

Thị trường bất động sản sôi động

Thị trường bất động sản năm 2016 sôi động

Tước thời điểm NghỊ định 76 có hiệu lực, hoạt đọng M&A một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản vẫn diễn ra, thậm chí là khá sôi động. Tuy nhiên, các thương vụ này được tiến hành thong qua các hình thức như hợp tác đầu tư, chuyển nhượng công ty sở hữu dự án…

Cụ thể, trong giai đoạn 2011 – 2013, khi thị trường bất động sản đóng băng, hàng loạt dự án của các doanh nghiệp đầu tư theo phong trào, các doanh nghiệp tay ngang, hay các chủ đầu tư có năng lực tài chính hanh chế đã đắp chiếu, trong đó có nhiều dự án có b=vị trí đắc địa. Nhận cơ hội ttost, một số doanh nghiệp có tiềm lực tài chính đã vấp cuộc mua lại nhiều dự án với giá rẻ.

Trong giai đoạn từ năm 2014 đến nay, với hàng loạt chính sách, giải pháp hỗ trợ thị trường của Chính phủ và các bộ, ngành phát huy hiệu quả, thị trường bất động sản dần hồi phục, thanh khoản ở hầu hết phân khúc, đặc biệt là từ năm 2015 đến nay, đã tăng mạnh, giá nhiều phân khúc, khu vực cũng tăng lên. Nhiều dự án đắp chiếu trong thời gian dài cũng được tái khởi động và có kết quả bán hàng rất tốt, đem lai khoản doanh thu và lợi nhuận không nhỏ cho các chủ đầu tư mới. Chưa cần tính tới tái khỏi động dự án và bán sản phẩm ra thị trường, với mặt bằng giá hiện nay, các doanh nghiệp chọn đúng điểm rơi, mua lại dự án trước cách đây 2-3 năm cũng đã có khoản lợi nhuận khoảng 25-30%.

NHẬN DIỆN KẺ BÁN, NGƯỜI MUA

Thực chất, dự án bất động sản xét đén cùng cũng là một lọa hàng hóa, nên hoạt động mua, bán diễn ra điều bình thường,có chăng đây là lọa hàng hóa đặc biệt, có giá trị lớn và pháp lý trong việc mua bán, chuyển nhượng phức tạp.

Về phía người bán, có nhiều lý do phải bán dự án, trong đó phổ biến nhất là do hoạt động kinh doanh khó khăn. Thậm chí, cả những doanh nghiệp phát triển bất động sản chuyên nghiệp như Vina- conex, Hà Đông, Hải Phát… cũng đã có lúc phải bán ngang dự án bất động sản của mình.

khách hàng đến tham dự lễ mở bán dự án the vesta

Khách hàng đến tham mua căn hộ tại dự án nhà giá rẻ The Vesta Phú lãm – Hà Đông

Ngoài ra, còn phải để đến các doanh nghiệp tay ngang, đầu tư bất động sản theo phong trào trong thời kỳ nóng sốt, khi thị trường đóng băng đã bị mắc cạn, nên phải tìm cách bán lại dự án để rút khỏi thị trường, tập trung vào ngành nghề cốt lõi. Cũng phải kể đến một số lượng không nhỏ các doanh nghiệp, tập đoàn nhà nước trước đây ồ ạt đầu tư ngoài ngành như Tập đoàn Dầu khí Việt Nam và các công ty con, Lilama, Tập đoàn Điện lực Việt Nam…, nay phải thoái vốn bất động sản, chứng khoán, ngân hàng theo quyết định của Chính phủ. Bên cạnh đó, cũng phải kể đến một số quỹ đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản như Indochina Land đén thời hạn đóng quỹ, nên phải bán tài sản để trả lại vốn góp cho nhà đầu tư. Hay các doanh nghiệp như Hoàng Anh Gia Lai, Savico… do thay đổi chiến lược phát triển, cơ cấu công ty, nên cũng chuyển nhượng lại dự án cho các doanh nghiệp khác.

Về phía người mua, với sự phục hồi của thị trường, các doanh nghiệp chuyên nghiệp, có tiềm lực tài chính mạnh như Vingroup, Novalan, FLC, Hưng Thịnh, Đất Xanh… tiếp tục săn tìm các dự án tiềm năng để thâu tóm. Chẳng hạn, Vingroup, từ năm 2013 đến nay, đã mua vào gần 20 dự án, hay Novaland cũng đã mua đến hơn 10 dự án kể từ đầu 2014, rồi FCL mua 3-4 dự án từ đầu 2015.

Trong khi đó, một số tên tuổi mới, sau thời gian nằm chờ thời, hoặc được sự tiếp sức từ các đối tác mạnh về tài chính như Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản An Giang, Công ty Tổ chức nhà Quốc gia (N.H.O)… cũng tham gia rất tích cực trên thị trường M&A dự án bất động sản.

Ngoài ra, một số doanh nghiệp trước đó do khó khăn về tài chính phải bán bớt dự án của mình, nay nhờ thị trường hồi phục, nguồn thu gia tăng, nên cũng trở lại tìm mua các dự án để phát triển. Trong số này, đặc biệt nhất phải kể đến trường hợp của Hải Phát, có lúc phải bán Dự án Đại Thanh cho Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu, bán Dự án 36 Phạm Hùng (Hà Nội) có FCL để dồn lực vào một số dự án khác đang dở dang, nhưng sau thời gian kinh doanh tốt, có dòng tiền, doanh nghiệp này đã tìm mua lại một số dự án khác.

Bên cạnh đó, cò n phải kể đến nhiều doanh nghiệp ở các lĩnh vực, ngành nghề khác như ngân hàng, xây dựng, viên thông, dược phẩm… cũng tìm mua dự án dể xây dựng trụ sở.

ĐẶC TÍNH CỦA NGƯỜI MUA

Trong khi bên bán dự án bất động sản thường là những nhà đầu tư trong nước, thỉnh thoảng mới có thương vụ bên bán là nhà đầu tư nước ngoài và hường tập trung ở các dự án khách sạn, resort, thì bên mua dự án chia rõ nét ra 2 đối tượng là nhà đầu trong nước và nhà đầu tư nước ngoài

Với các nhà đầu tư trong nước, đặc điểm chung là thông thạo thủ tục, ngôn ngữ, văn hóa, quan hệ, linh hoạt trong vấn đề thanh toán, nắm sát thông tin thị trường…, nên khi thực hiện các thương vụ, họ thường quyết định rất nhanh. Điểm còn thiếu của nhà đầu tư trong nước là tiềm lực tài chính và công nghệ phát triển dự án. Tuy nhiên, trong 2-3 năm gần đây, những điểm yếu này được khắc phục với các tên tuổi lớn như Vingroup, Novaland… Trước đây, nhà đầu tư trong nước thường chỉ mua những dự án từ 200-300 tỷ dồng, nhưng hiện đã xuất hiện những thương vụ có giá tị lên đến 2.000-3.000 tỷ đồng. Để tực hiện những thương vụ đình đám, nhà đầu tư trong nước thường được tiếp sức bởi một số định chế tài chính mạnh.

Trong khi đó, các nhà đầu tư nước ngoài thường rất kỹ tính trong việc mua dự án bất động sản. Họ có xu hướng thích mua lại các dự án có quỹ đất lớn như AEON, Lotte, Mappletre…, để phát triển, hoặc hợp tác với chủ đất phát triển thành chuỗi siêu thị, trung tâm thương mại.

Trung tâm thương mại eomail

Trung tâm thương mại AEON Long biên

Còn các quỹ đầu tư nước ngoài là thường nhằm đén các dự án tạo dòng tiền đều đặn như văn phòng cho thuê, khách sạn, resort, khu căn hộ cho thuê… Với các tài sản này, họ kỳ vọng mức lợi nhuận tối thiểu từ 6-8%/năm. Một số nhà phát triển bất động sản nước ngoài khác lại thích tham gia góp vốn, mua cổ phần hoặc thông qua hình thức mua trái phiếu chuyển đổi của doanh nghiệp bất động sản có uy tín, có quan hệ, có quỹ đất lớn, có đôi ngũ nhân sự chuyên nghiệp như Novaland, Nam Long, kKhang Điền, Sonkimland… Sau khi tham gia, nhà đầu tư nuosc ngoài sẽ hợp tác trong từng dự án cụ thể và hỗ trợ cho doanh nghiệp trong nước bằng kinh nghiệp quản lý, phát triển và thậm chí là tài chính. Chẳng hạn, mới đây Qũy Creed Group (Nhật Bản) quyết định đầu tư 200 triệu USD vào An Gia Investmen để mua 20% cổ phần và đầu tư vào các dự án theo tỷ lệ 50/50, đồng thời cung cấp các khoản vay lãi suất 5%/năm để An Gia mua dự án mới. Trước đó, quỹ này cũng rốt vốn vào Công ty Năm Bảy Bảy để cùng phát triển Dự án City Gate Towers.

Bất động sản

Dự án City Gate Towers cũng cho Thị Trường Bất Động Sản năm 2016

Thị Trường Bất Động Sản đã và đang trải qua quá tình sàng lọc và phân hóa rõ rệt, đã xuất hiện những nhà đầu tư mới- thê lực mới trên thị trường. Tóm lại, kể cả khi khó khăn hay phát triển tót, thị trường bất động sản luôn có những nhà đầu tư đi tìm kiếm các dự án tốt để mua lại. Hiện nay, thị trường đã tốt lên, nên việc tìm mua dự án khó khăn hơn, giá cao hơn, mất nhiều thời gian hơn, nhất là các dự án có vị trí tốt, nhưng điều đó sẽ không khiế hoạt động M&A trầm lắng, mà ngược lại sắp tới, chúng tá sẽ thấy thị trường M&A dự án sôi động hơn, nhất là khi hành lang pháp lý đã có, giúp thị trường minh bạch hơn.

Đánh giá bài này

Xem thêm: , , , ,

CÁC BÀI VIẾT KHÁC

BÌNH LUẬN

TOP