Bất động sản Việt Nam chu kỳ tăng chỉ mới bắt đầu

Sau thời gian suy thoái, thị trường bất động sản Việt Nam đã bắt đầu hồi phục từ năm 2014 và khởi sắc trong năm 2015 với thanh khoản và giá niều phân khúc tăng mạnh. Nhiều ý kiến lo ngại về khả năng “bong bóng” hình thành, nhất là với phân khúc bất động sản cao cấp. Tuy nhiên, chu kỳ tăng hiện nay khác so với chu kỳ trước, khi dựa trên các nền tảng bền vững và mức giá hiện mới chỉ bằng 65-70% so với mức giá đỉnh của năm 2008, trong khi mức đáy của chu kỳ vừa qua cao hơn so với chu kỳ trước.

THỊ TRƯỜNG ĐANG PHỤC HỒI BỀN VỮNG

Từ giữa năm 2015, cùng với sự ổn định của nền kinh tế, nhiều gói tín dụng bất động sản lãi suất thấp được các ngân hàng đưa ra các giải pháp hỗ trợ của Chính phủ phát huy tính hiệu quả, đặc biệt là tác động tích cực của Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, trong đó mở rộng hơn nữa cho Việt kiều, người nước ngoài được kinh doanh và sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã giúp thị trường bất động sản hồi phục và bước vào chu kỳ tăng mới. Có thể nhận thấy nhiều tín hiệu tích cực của thị trường, như tồn kho liên tục giảm, thanh khoản tăng nhanh và giá ở tất cả các phân khúc đều phục hồi.

Bất động sản việt nam Bắt đầu chu kỳ phục hồi mới

Bất động sản Việt Nam Bắt đầu chu kỳ phục hồi và tăng trưởng bền vững

Khác với giai đoạn trước, chu kỳ tăng này dựa trên nền tảng bền vững hơn. Trong giai đoạn sốt nóng 2007-2008, dòng tiền chảy vào thị trường chủ yếu là đầu cơ. Các doanh nghiệp tập trung phát triển các dự án cao cấp, dự án lớn mà không dựa vào nhu cầu thực. Hệ quả tất yếu là bong bóng thị trường đã bị vỡ, đẩy thị trường vào giai đoạn khó khăn kéo dài.

Giai đoạn hiện tại, thị trường đã sàng lọc, loại bỏ các nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp, thiếu tiềm lực, các doanh nghiệp trụ lại đã thay đổi chiến lược, cơ cấu lại sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường để tồn tại và phát triển. Các dự án nhà giá trung bình xuất hiện nhiều hơn,khai thác nhu cầu thực rất lớn còn bỏ ngỏ, đồng thời giảm tình trạng cung cầu lệch pha như các chu kỳ trước đây.

Ngoài ra, với việc kinh tế đã lấy lại đà tăng trưởng mạnh, thu nhập của người dân ngày một tăng, qua đó sẽ đẩy mạnh nhu cầu mua nhà ở của người dân trong trung hạn. Bên cạnh đó, vơi việc tham gia nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA) và Hiệp Định đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP), Việt Nam sẽ thu hút nhiều tập đoàn, doanh nghiệp nước ngoài tìm đến để mở nhà máy sản xuất, văn phòng giao dịch, giúp nhu cầu phân khúc bất động sản công nghiệp, văn phòng cho thuê gia tăng. Đặc biệt, việc 2 sắc luật liên quan đến địa ốc đã có hiệu lực từ ngày 1/7/2015, trong đó mở rộng cửa hơn cho người nước ngoài được sở hữu và kinh doanh bất động sản tại Việt Nam cũng giúp tăng nhu cầu và thu hút dòng tiền ngoại chảy vào bất động sản Việt Nam.

Một điểm quan trọng nữa để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển cả trong ngắn hạn và dài hạn chính là sự phát tiển của cơ sơ hạ tầng. Hiện tại, cơ sở hạ tầng và hệ thống giao thông công cộng tại các thành phố lớn như Hà Nội,TP.HCM đang quá tải. Nhận thức được tình trạng này, chính sách phát triển hạ tầng đã được Chính phủ đẩy mạnh, với các dự án cơ sở hạ tầng đô thị lớn như hệ thống metro, hệ thống đường vành đai và cao tốc được triển khai. Việc hệ thống hạ tầng giao thông phát triển, kết nối tốt hơn giữa các khu vực, các vùng sẽ, sẽ hình thành nhiều khu đô thị trung tâm, những khu đô thị vệ tinh, qua đó kích thích thị trường bất động sản phát triển.

Tại TP.HCM, một trong những bước triển khai trong hướng này là đưa Thủ Thiêm trở thành trung tâm mới của Thành phố. Để thực hiện chủ trương này, ngoài 1 đường hầm và 1 cây cầu đã được đưa vào sử dụng, hiện có thêm 4 cây cầu và 1 tuyến metro đang và sẽ được triển khai, giúp kết nối thuận tiện hơn giữa Thủ Thiêm và phần còn lại của Thành phố, thúc đẩy thị trường bất động sản khu vực này phát tiển trong trung hạn. Tháng 7/2015, dự án nhà ở đầu tiên tại Thủ Thiêm được Đại Quang Minh mở bán vơi giá 2.000- 2.800 USD/m2, đánh dấu một cột mốc quan trọng tong quá trình phát triển khu vực này.

Với những nền tảng trên, chúng tôi cho rằng, chu kỳ tăng vài năm nữa mới đạt đỉnh. Ngoài ra, dù đã hồi phục, nhưng giá trung bình hiện chỉ cao hơn 15% so với khi chạm đáy và chỉ đại 65-70% so với mức đỉnh năm 2008. Một điểm đáng chú ý là, tuy thị trường bất động sản bị tác động nặng nề của đợt suy thoái vừa qua, nhưng mức đáy vãn cao hơn so với các chu kỳ trước đây. Điều này khiến chúng tôi tin rằng, dù mức đỉnh 2008 khá cao mức đỉng sắp tới còn cao hơn nữa, dù không quá lớn. Điều này cho thấy giá, giá bất động sản có thể sẽ tiếp tục tăng 50-605 so với mức hiện nay trước khi đạt đỉnh.

Tuy nhiên, thị trường cũng đang xuất hiện những rủi ro, nhất là dấu hiệu dư cung trong phân khúc bất động sản cao cấp, khiến giá phân khúc này có thể điều chỉnh trong năm 2017. Cụ thể, theo báo cáo của CBRE, có tổng cộng trên 17 dự án căn hộ với tổng cộng 20.000 can đang được triển khai dọc theo tuyến metro số 1 tại TP.HCM và 5 dự án khác đang được lên kế hoạch. Phần lớn các căn hộ mới sẽ được mở bán gần như đồng thời trong giai đoạn 2016- 2018. Tính đến quý II/2015, có khoảng 8.000 căn hộ đã được bán ra và giá bán trung bình liên tục tăng mạnh trong thời gian qua.

CHIẾN LƯỢC NÀO CHO NHÀ ĐẦU TƯ

Dù thị trường bất động sản đang phát triển dựa trên niều nền tảng bền vững, nhưng do tính chu kỳ nội tại thị trường, nhà đầu tư cần có chiến lược đầu tư rõ ràng, mà trước hết là phải xác định rõ thời gian đầu tư.

Các nhà đầu tư tù ngắn đến trung hạn (dưới 2 năm có thể tận dụng chu kỳ của chúng tôi đã đề cập ở trên, nhưng không phải tất cả các phân khúc đều tăng trưởng như nhau. Đơn cử, phân khúc nhà giá bình dân, dù chịu ảnh hưởng do sự suy thoái của thị trường, nhưng tính chu kỳ của phân khúc này không rõ ràng, bởi cung thường thấp hơn cầu. Trong khi đó, phân khúc cao cấp và sang trọng có tính chu kỳ rõ nét hơn. Dù phân khúc bất động sản cao cấp có giá trị tăng khá mạnh thời gian qua, nhưng vẫn chưa có dấu hiệu nào cho thấy đang hình thành “bong bóng” và chúng tôi cho rằng, phân khúc này sẽ đạt đỉnh trước thị trường bất động sản nói chung. Tuy nhiên, luật mới mở rộng đối tượng nước ngoài sở hữu bất động sản cao cấp và ít nhiều sẽ làm giảm bớt chênh lệch thời gian này.

Như chúng tôi đã đề cập, hạ tầng có ảnh hưởng rất lớn tới bất động sản, trong khi phát triển hạ tầng thường có tính dài hạn. Do đó, đây là cơ hội để các nhà đầu tư nhạy bén đầu tư vào bất động sản nằm gần các dự án cơ sở hạ tầng để đón đầu con sóng hạ tầng. Bởi giá bất động sản thường tăng trong thời gian thi công các dự án cơ sở hạ tầng và sau đó.

Về đầu tư gián tiếp thông qua các công ty bất động sản, trong ngắn hạn, chúng tôi đánh giá cao các doanh ghiệp như Vingroup (VIC), Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (KDH), Công ty cổ phần Dịch vụ và Xây dựng đại ốc Đất Xanh (DXG), Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Đô (HDG).

 

Trong đó nhà đầu tư nên cân nhắc đầu tư vào các công ty đang được đảo ngược tình thế. Đây là các chủ đầu tư có tài sản chất lượng cao, có lịch sử hoạt động tốt, nhưng do mất tập trung trong một lúc nào đó, hay do bị cuốn theo xu hướng chung khi thị trường bùng nổ, hoặc đơn thuần chỉ là nạn nhân của việc thất chặt tín dụng… Những doanh nghiệp này, với khả năng và kinh nghiệm của mình, khi thị trường hồi phục, họ sẽ tái cơ cấu, định hướng lai chiến lược, sẽ nhanh chóng phát triển trở lại.

KDH là một trường hợp điển hình về việc gặp nhiều khó khăn trong cuộc khủng khoảng vừa qua, nhưng đã vượt qua và trở lại mạnh mẽ. Đây là doanh nghiệp tiên phong trong phá triển nhà phố giá phải chăng (chuỗi Mega Village), là loại hình sản phẩm hiện có nhu cầu mạnh. Quỹ dất của KDH cũng có vị trí đắc địa, nằm tại quận 9, TP.HCM- là khu vực sẽ có giá và thanh khoản bất động sản tăng nhờ việc phát triển các tuyến đường và metro hiện nay.

Ngoài ra, Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR) với các dự án như EverRich 3, EverRich Infinity cũng là một trường hợp đảo ngược tình thế và đi theo xu hướng chung với các dự án có vị trí chiến lược. Tuy nhiên, tình hình còn phụ thuộc vào khả năng của Công ty trong việc cơ cấu lại bảng cân đối kế toán và chứng tỏ năng lực thi công đối với các dự án sắp tới.

Trong lĩnh vực môi giới, chúng tôi đánh giá cao DXG. Không chỉ còn đơn thuần làm dịch vụ, DXG cũng đã mở rộng và cũng đã trở thành nhà đầu tư dự án bất động sản. Đây là doanh nghiệp gần như phụ thuộc vào thị trường bất động sản, nên sẽ hưởng lợi trong chu kỳ tăng lần này của thị trường.

Trong khi đó, VIC chắc chắn là chủ đầu tư hàng đầu trong phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, như chúng tôi đã phân tích ở trên, giá phân khúc cao cấp có thể điều chỉnh trử lại trong năm 2017.

Còn HDG được lựa chọn nhờ các lý do hơi khác so với các công ty còn lại. Dự án Z756 với quy mô lớn dự kiến sẽ khởi công trong năm 2017 và vẫn chưa được thị trường tính đến,do bị tì hoãn nhiều lần.

Còn xét về dài hạn, triển vọng hoàn toàn tùy thuộc vào quỹ đất và chiến lược phát triển của mỗi công ty. Chúng tôi đánh giá cao các chủ đầu tư có quỹ đất lớn tại các vị trí sẽ hưởng lợi từ quá trình phát triển đô thị, cũng như các chủ đầu tư dẫn đầu phân khúc giá thấp và tung cấp. Theo các tiêu chí này, các mã chúng tôi đánh giá cao nhất là NLG, BCL, DXG và có thể KDH.

BCL có quỹ đất tổng cộng 350 ha, trong đó có 75 ha đất cộng nghiệp và 51% đã hoàn tất công tác đền bù, chủ yếu tại huyện Bình Chánh, TP.HCM, nên sẽ hưởng lợi từ việc phát triển cơ sở hạ tầng dài hạn. Quỹ đất này được mua lại với giá thấp (giá tri sổ sách tổng cộng chỉ 2.000 tỷ đồng) nên còn rất nhiều tiềm năng lợi nhuận từ các hoạt động phát triển trong tương lai. BCL cũng có tỷ lệ đòn bẩy tương đối thấp, nên có đủ tiềm lực tài chính để phát triển quỹ đất này tong dài hạn.

Còn NLG có thành tích hoạt động tốt trong phân khúc nhà ở giá phải chăng và luôn duy trì được hoạt động này. Công ty lần đầu giới thiệu loại hình sản phẩm căn hộ giá phải chăng chất lượng tốt với dự án E-home 1 năm 2008, thời điểm chu kỳ trước đạt đỉnh và được thị trường nồng nhiệt đón nhận. Bất chấp chu kỳ giảm trong các năm sau, chiến lược tập trung vào nhà ở giá phải chăng đã tỏ ra thành công. Loạt dự án E-home đã đưa NLG vượt qua cơn suy thoái, trong đó các dự án E-home 2,3,4 và 5 đều có tiến độ bán hàng tốt.

DXG không có quỹ đất lớn, cũng như chưa hoạt động lâu trong lĩnh vực phát triển bất động sản, nhưng bảng cân đối kế toán lành mạnh và chiến lược tích cực mua lại dự án trong thời gian qua cho thấy, Công ty có thể khắc phục các điểm yếu này bằng cách liên tục mua lại đất và dự án nhờ mạng lưới môi giới rộng khắp, am hiểu thị trường của mình.

Dù có quỹ đất tườn đối nhỏ và tốc độ sử dụng cao, KDH vẫn nằm trong só các lựa chọn dài hạn của chúng tôi. Công ty đang có ý định mua lại BCI và tính đến ngày 25/9/2015, nắm 20,4% cổ phần BCI. Chúng tôi cho rằng, là cổ dông lớn nhất của BCL, KDH có thể hưởng lợi từ quỹ đất lớn khu vực Tây Nam TP.HCM để bổ sung cho phần lớn quỹ đất hiện nay tại khu vực phía Đông. Tuy nhiên, điều này còn tùy thuộc vào nhiều hình thức hợp tác giữa 2 bên- KDH có thể hợp tác với BCL ở mức độ dự án và duy trì tỷ lệ sở hữu hiện nay, hoặc tăng cổ phần để nắm quyền kiểm soát.

Bất động sản Việt Nam chu kỳ tăng chỉ mới bắt đầu
5 (100%) 511 votes

Xem thêm: , , , , , ,

CÁC BÀI VIẾT KHÁC

BÌNH LUẬN

TOP